起动盘

居安思危滨江又敞开卖宅地,最有压力的或

发布时间:2022/6/10 14:33:59   

◎Tips:今日共4盘正在登记,明细见文末

01

前些天,杭州发布了年度供地计划。

商品房、共有产权、保障租赁……各种宅地一起,共.55公顷(约1.66万亩),汹涌而来。源源不断的供应,意味着又有充足新房,但对二手房东可不是什么好事。

一个板块内,一旦限价新房持续上市,必然截流大量潜在接盘侠。如果该板块二手房本就抛压巨大,则无异于“釜底抽薪”。

甚至相邻板块的宅地大批发,都有可能半路抢走一大批原本外溢的自住客。

比如本次供地,萧山市北虽仅有1宗商品宅地,但隔壁两大上游板块——滨江区和奥体,分别拿出了6宗和2宗宅地,供地面积超过20万㎡(仅指土地面积)。

今年到明年,市北将迎来一波交付高峰,累计房源逼近万套,其中还包含大量急需套现的投资房。

市北二手房东或许要未雨绸缪,提前做好预案了。

02

2宗奥体宅地,之前已详细介绍过(点击回顾)。位置核心、限价4万6,多数二手接盘侠,肯定会先跑去碰运气。

相比之下,6宗滨江区宅地的位置,不算很出色。

5宗位于浦沿路、火炬大道沿线,也就是常说的浦沿板块,即江荣府、滨耀学府、滨玺云著等盘所在区域。其中东冠单元R21-20地块已正式挂牌,本月25日出让,限价4万。

另1宗位于永久河单元,位置大概在时代高架西侧、傲旋城以北。

这些突然涌现的宅地,许多都是规划变更后从商业地转换而来,也再次提醒我们:杭州住宅的供应潜力远比想象中的大得多。

6宗宅地,总土地面积17.09万㎡,按平均容积率2.4算,可建筑体量达41万㎡。算上花样年浦乐地块(已出让未上市)的12万㎡,共有53万㎡宅地。

按套均㎡算,可贡献余套住宅。加上栖棠誉湾、上述三盘未推房源,累计余套。

此外,更靠近市北的襄七房、西兴单元,绿城和滨江各有一个新盘。合计体量约21万㎡,也有将近套住宅。从各种信息判断,这些宅地限价应在4万-5万出头。

前几年,滨江每年仅零星两三宗宅地供应,几近断供。许多滨江区的刚需和改善家庭,被迫被挤压至相邻的萧山市北板块。

运气好的摇到新房,运气差的只能接市北二手房。

导致这两年市北的二手房价也水涨船高,市北西要6万上下,市北东要4万5-5万。一旦滨江大量宅地上市,如果算上二手双税,谁更有价格优势不言而喻。

新地如果都是像丹枫四季、SKP这样的大红盘也就算了,反正大多数人摇不到,回头还得接二手。

比较致命的是,这些新地的热度不高不低,投资客感兴趣的有限,但自住客买完又没什么问题。比如去年中签率26%的天汇,还有一度流摇前不久又摇起来的江荣府。

这造成的局面就是:滨江本地的刚需和首改客户,在今明两年的新房市场都能被满足,不用再外溢了。

市北次新房一下子少了不少接盘侠。

03

从时间节点看(在售、待售、已成交地块、未出让地块),现在起到明年,滨江区(奥体)持续有新房上市。也就是说,客户分流会是一个长期过程。

而这段时间,恰恰是市北的交付高峰。

以市北西为例,预计今年10月交付的,就有拥翠府(套)、桂语听澜(套)。此外,还有翠语华庭(套)、星漫里(套)、花屿观澜里(套)等售罄盘。

市北东更夸张,各种“眼花缭乱”的案名,一大堆。

滨江新希望悦潮府(套)、新希望华发锦粼云荟(套)、杭州世纪(套)、恒大国玺悦龙府(套,可能延期),按计划都将今年交付。

此外,还有拥涛府(套)、潮起云上府(套)、滨涛映月(套)、望涛月明(套)等售罄盘。

光这些加在一起,就有多套。

若再算上已交付的拥潮府、锦宸、桂语江南、翡翠之星等次新房,规模还要庞大。

比较可怕的一点是:过去几年,市北的火热不仅得益奥体、滨江的大量自住家庭外溢,还得益于奥体、滨江的大量“投资外溢”。

太多摇不到滨江三品、丹枫四季、晓风印月或亚运村的炒房客,退而求其次,选择了“泛奥体”的市北。

这从板块一度逼近限售的中签率,就可见一斑。

交付后的抛盘率更是有力佐证。交付不久的锦宸,共套房源,已有22套挂牌。早几年的江南国际城、江南之星等盘,更是抛盘出货的典型代表。

04

尽管这两年市北卖光了几十个楼盘,但供应仍然没有停止。自去年底望涛月明售罄后,市北经历短暂断供期后,马上又迎来新供应。

4月6日,潮听映月府领出首张预售证。首开套房源,户型-㎡,均价仍是3.75万。

该盘共有可售房源套,预计推盘两次。

此外,另一个限价3.75万的新盘——绿城·沁桂轩(共套),也已拿证,首开套,户型面积-㎡。沁桂轩的北面,还有一个绿城新盘,即咏桂里。限价提升了,但价格仍不到4万。

从近几天潮听映月和沁桂轩的热度看,仍然是一房难求。仍然有太多人将它们视为“入围不了SKP的B计划”,视做“稳赚2万差价的理财”。

作为自住产品,绿城滨江的品牌保证,加上世纪城、亚运村的配套辐射,它们无疑是上上之选。

但如果只想“闭眼赚钱”,还是不应该盲目乐观。

买房不是刻舟求剑,你必须眼观六路耳听八方,有时供需关系或信心的逆转只是几个月之间。典型如“万人摇”圣地大江东,据说最近新房已经看不到投资客了。

在我看来,无论滨江、奥体的新房还是市北本身的交付潮,冲击都不是最大的。

最有颠覆性力量的,或许是市北隔壁亩未来总部社区的启动。取之不竭的宅地供应,3万出头的超低限价,才是“核武级”的杀手。

价格肉搏短期或许还不会出现,但房东们一定要做好降低预期的准备。

▍今日可登记楼盘

CENGLOU·CHINA

案名均价摇号情况

杭珹

未来中心

板块:未来科技城

房源:套

户型:-㎡

登记方式:冻资,无房无贷万,其他为万

登记日期:4.11-4.13启航城0

板块:余杭仁和

房源:套

户型:97-㎡

登记方式:冻资,无房无贷50万,其他为万

登记日期:4.11-4.14潮听明月府板块:萧山市北

房源:套

户型:-㎡

登记方式:冻资,无房无贷万,二套万,一次性为万

登记日期:4.9-4.11

沁桂轩板块:萧山市北

房源:套

户型:-㎡

登记方式:冻资,无房无贷万,二套万,一次性为万

登记日期:4.10-4.12

▍观点·问答·导购·土地·市场

CENGLOU·CHINA

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◎今年摇号很容易当炮灰

楼先生问答NO.

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-End-

编辑∣二叔

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部分图片来自网络

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